Nowe regulacje najmu krótkoterminowego w Polsce – co zmieni projekt ustawy w 2026 roku?

Nowe regulacje najmu krótkoterminowego w Polsce – co zmieni projekt ustawy w 2026 roku?

Data publikacji: luty 2026

Stan prawny: projekt ustawy – prace legislacyjne

Źródło zmian: Ministerstwo Sportu i Turystyki + prawo Unii Europejskiej

Najem krótkoterminowy w Polsce – dlaczego planowane są zmiany?

Ministerstwo Sportu i Turystyki prowadzi prace nad nowelizacją ustawy o usługach hotelarskich, której celem jest uregulowanie rynku najmu krótkoterminowego (short-term rental). Powodem zmian jest zarówno rosnąca skala tego rynku, jak i konieczność wdrożenia rozporządzenia Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2024/1028, dotyczącego zbierania i udostępniania danych o najmie krótkoterminowym.

Według szacunków resortu znaczna część ofert funkcjonuje obecnie poza ewidencją, co utrudnia kontrolę, egzekwowanie przepisów oraz ochronę mieszkańców budynków wielorodzinnych. Planowane regulacje mają wprowadzić jednolite zasady rejestracji, nadzoru i odpowiedzialności, przy jednoczesnym zachowaniu dostępności noclegów dla turystów.

Nowe przepisy mają wejść w życie w maju 2026 roku, zgodnie z harmonogramem unijnym.

Obowiązkowy regulamin i numer kontaktowy właściciela

Jedną z kluczowych zmian przewidzianych w projekcie ustawy jest obowiązek posiadania regulaminu porządkowego w każdym lokalu wynajmowanym krótkoterminowo. Regulamin ma być dostępny dla gości i określać m.in.:

• zasady ciszy nocnej,
• zakaz organizowania imprez,
• podstawowe reguły korzystania z lokalu,
• dane osoby odpowiedzialnej za najem,
• numer identyfikacyjny obiektu.

Dodatkowo właściciel lub operator lokalu będzie zobowiązany do udostępnienia całodobowego numeru telefonu, umożliwiającego szybki kontakt w razie zgłoszeń ze strony sąsiadów, wspólnot mieszkaniowych lub zarządcy nieruchomości.

Projekt ustawy nie przewiduje natomiast obowiązku montażu czujników hałasu, weryfikacji dokumentów tożsamości gości ani przenoszenia odpowiedzialności materialnej na rezerwujących.

Rejestracja lokali i Centralny Wykaz Turystycznych Obiektów Noclegowych

Projekt nowelizacji zakłada obowiązkową rejestrację wszystkich obiektów najmu krótkoterminowego. Każdy lokal będzie musiał zostać wpisany do ewidencji prowadzonej przez gminę oraz otrzymać numer identyfikacyjny.

Dane te trafią do Centralnego Wykazu Turystycznych Obiektów Noclegowych (CWTON). Wpis do wykazu ma być warunkiem legalnego prowadzenia najmu krótkoterminowego.

Zgodnie z przepisami unijnymi, platformy rezerwacyjne (np. Airbnb, Booking.com) będą zobowiązane do:

• weryfikowania numerów rejestracyjnych przed publikacją ofert,
• przekazywania danych dotyczących liczby rezerwacji i obrotów właściwym organom publicznym.

Celem tych rozwiązań jest zwiększenie przejrzystości rynku oraz ograniczenie szarej strefy.

Kontrole gmin i nowe uprawnienia samorządów

Projekt ustawy przewiduje wzmocnienie kompetencji gmin w zakresie nadzoru nad najmem krótkoterminowym. Samorządy mają uzyskać prawo do przeprowadzania kontroli lokali, m.in. na wniosek mieszkańców, wspólnot mieszkaniowych lub spółdzielni.

W przypadku stwierdzenia nieprawidłowości możliwe będzie:

• czasowe zawieszenie wpisu do ewidencji,
• a w skrajnych przypadkach wykreślenie obiektu z rejestru.

W zapowiedziach resortu pojawia się również możliwość wprowadzania w przyszłości obszarowych ograniczeń najmu krótkoterminowego, jednak ewentualne strefy miałyby być wprowadzane dopiero po kilku latach obowiązywania ustawy.

Skala działalności a wymogi bezpieczeństwa

W projektach roboczych i zapowiedziach ministerstwa pojawia się koncepcja zaostrzenia wymogów przeciwpożarowych i sanitarnych dla obiektów prowadzonych na większą skalę (np. wielu lokali w jednym budynku).

Na obecnym etapie są to kierunki legislacyjne, które mają zapobiegać przekształcaniu budynków mieszkalnych w obiekty o charakterze hotelowym bez spełniania wymogów bezpieczeństwa właściwych dla tego typu działalności.

Kary za brak rejestracji i naruszenia przepisów

Projekt ustawy przewiduje administracyjne kary finansowe za prowadzenie najmu krótkoterminowego bez wymaganego wpisu do rejestru lub z naruszeniem obowiązujących zasad. W dokumentach roboczych mowa jest o sankcjach sięgających kilkudziesięciu tysięcy złotych.

Dodatkowo możliwe będzie czasowe wykreślenie obiektu z rejestru oraz zakaz używania nazw wprowadzających w błąd co do charakteru obiektu.

Kogo obejmą nowe przepisy?

Nowelizacja rozszerza definicję przedsiębiorcy. Przepisami zostaną objęte wszystkie osoby faktycznie świadczące usługi najmu krótkoterminowego, niezależnie od tego, czy prowadzą formalnie działalność gospodarczą.

Oznacza to objęcie regulacją także osób fizycznych, które dotychczas wynajmowały lokale „prywatnie”, poza systemem ewidencyjnym.

Co oznaczają zmiany dla rynku nieruchomości?

Zgodnie z deklaracjami resortu, nowe regulacje mają:

• zwiększyć przejrzystość rynku,
• poprawić bezpieczeństwo mieszkańców,
• ograniczyć szarą strefę,
• wzmocnić rolę gmin i wspólnot mieszkaniowych.

Jednocześnie należy liczyć się z tym, że część lokali może zostać przekierowana na najem długoterminowy lub sprzedana. Ministerstwo podkreśla jednak, że celem zmian nie jest ograniczenie turystyki, lecz jej uporządkowanie – sektor turystyczny odpowiada za istotną część polskiego PKB.

Podsumowanie

Projekt nowelizacji ustawy o usługach hotelarskich wprowadza kompleksowe ramy prawne dla najmu krótkoterminowego w Polsce. Kluczowe elementy to obowiązkowa rejestracja lokali, regulaminy porządkowe, nowe uprawnienia gmin oraz sankcje za działalność poza systemem.

Przepisy mają być wdrażane stopniowo, z długimi okresami dostosowawczymi. Ich ostateczny kształt będzie znany po zakończeniu procesu legislacyjnego.

Krzysztof Nowak licencjonowany zarządca nieruchomości .

Licencja PFRN nr 22558

najem krótkoterminowy, regulacje najmu krótkoterminowego, ustawa o usługach hotelarskich, CWTON, Airbnb przepisy Polska, booking, najem na doby prawo, MSPON