Rząd zapowiada powrót licencji i centralny rejestr zarządców nieruchomości. Co to oznacza dla wspólnot, właścicieli i rynku?

Data: luty 2026
Status: zapowiedzi / przygotowanie wniosku do wykazu prac Rady Ministrów (etap przed projektem ustawy)
Kogo dotyczy: wspólnoty mieszkaniowe, spółdzielnie, właścicieli lokali, zarządców nieruchomości, rynek usług okołonieruchomościowych

Najważniejsze w skrócie

• Rząd (MRiT) zapowiada przywrócenie centralnego rejestru zarządców nieruchomości prowadzonego przez ministra oraz minimalne wymogi wejścia do zawodu.

• Rozważany jest okres przejściowy (vacatio legis), aby osoby już działające na rynku mogły spełnić nowe warunki.

• W tle pojawiają się także sygnały, że ministerstwo analizuje podobne rozwiązania dla pośredników (rejestr, OC, minimalne obowiązki i odpowiedzialność).

Co rząd chce zmienić w zawodzie zarządcy? (zapowiedzi)

Z wypowiedzi przedstawicieli MRiT wynika, że planowane zmiany mają obejmować:

1) Centralny rejestr zarządców

Wykonywanie zawodu miałoby wymagać wpisu do centralnego rejestru (prowadzonego przez ministra).

2) Minimalne wymagania kwalifikacyjne

Wśród zapowiadanych warunków padają m.in.: pełna zdolność do czynności prawnych, niekaralność, wyższe wykształcenie, studia podyplomowe oraz praktyka zawodowa (w rozmowach pojawia się model podobny do stanu sprzed deregulacji, ale bez państwowego egzaminu).

3) Wyższe OC i ścieżka odpowiedzialności zawodowej

MRiT sygnalizuje wolę podniesienia wymaganego OC oraz wprowadzenia mechanizmu odpowiedzialności zawodowej (wypowiedzi wskazują na powrót realnej gradacji sankcji).

4) Minimalny zakres umowy o zarządzanie

Zapowiadane jest doprecyzowanie „minimum” w umowie, by strony (zwłaszcza właściciele lokali) wiedziały, za co odpowiada zarządca – w tym w obszarze przeglądów i bezpieczeństwa.

Dlaczego temat wrócił? (kontekst)

W przestrzeni publicznej jako główne uzasadnienie pojawia się argument bezpieczeństwa i jakości: dziś – po deregulacji – na rynek mogą wchodzić podmioty konkurujące wyłącznie ceną, bez czytelnego minimum kompetencyjnego i bez nadzoru administracyjnego nad jakością usług.

Warto odnotować, że jeszcze w 2025 r. w materiałach senackich przywołano stanowisko MRiT wskazujące na brak uzasadnienia dla reglamentacji zawodu – co pokazuje, że dyskusja i stanowiska ewoluują wraz z doświadczeniem rynku.

Co to oznacza dla wspólnot mieszkaniowych i właścicieli?

Jeśli zapowiedzi przełożą się na projekt ustawy, kluczowe skutki mogą być następujące:

• łatwiejsza weryfikacja zarządcy (rejestr publiczny),

• bardziej czytelne zasady: kto za co odpowiada (minimum umowne),

• większa przewidywalność jakości usług (wymogi wejścia + OC),

• potencjalnie zmiana cen usług (wyższe koszty compliance zwykle ograniczają dumping cenowy).

To nie jest „zmiana dla branży” – to przede wszystkim zmiana dla milionów właścicieli lokali, bo zarządzanie dotyczy realnego bezpieczeństwa budynków, finansów wspólnot i jakości życia mieszkańców.

Co jeszcze pojawia się w tle: pośrednicy

W wypowiedziach MRiT pojawia się teza, że rozważana jest regulacja rynku pośrednictwa: rejestr, OC, minimalne obowiązki, a także kwestia odpowiedzialności za weryfikację stanu prawnego i zasad pobierania prowizji. To na razie wcześniejszy etap dyskusji niż w przypadku zarządców.

Co wiemy na pewno, a czego jeszcze nie wiemy?

Wiemy:

• że MRiT publicznie sygnalizuje przygotowanie zmian i prace koncepcyjne,

• że rozważany jest centralny rejestr oraz minimalne wymagania wejścia do zawodu.

Nie wiemy jeszcze:

• kiedy pojawi się tekst projektu w RCL (brak publicznego projektu do analizy),

• jakie będą dokładne przepisy przejściowe (dla osób pracujących bez dawnych licencji),

• jak zostaną rozwiązane standardy szkoleń (minima programowe) i praktyk.

FAQ: najczęstsze pytania

Czy licencje zarządców już wracają?
Nie – na dziś to zapowiedzi i etap przygotowania procesu legislacyjnego.

Czy będzie centralny rejestr?
Taki kierunek jest deklarowany przez MRiT, ale szczegóły poznamy po publikacji projektu.

Czy obecni zarządcy stracą możliwość działania?
Zapowiadane jest vacatio legis i rozwiązania przejściowe, ale szczegóły będą zależeć od projektu.

Czy MSPON popiera profesjonalizację?
MSPON konsekwentnie stoi po stronie standardów, odpowiedzialności i bezpieczeństwa obrotu oraz usług – bez antagonizowania środowiska i bez „polowań” na rynek.

Stanowisko MSPON: standardy i bezpieczeństwo

MSPON traktuje ten temat jako element szerszego kierunku: podnoszenia standardów i czytelności usług w branży nieruchomości – w interesie właścicieli, najemców i wspólnot mieszkaniowych.

Będziemy aktualizować artykuł, gdy pojawi się projekt ustawy lub dokumenty w RCL.