Należyta Staranność Pośrednika Nieruchomości – Rozwinięcie standardu 14 MSPON

Należyta staranność pośrednika to fundament bezpieczeństwa transakcji nieruchomości. MSPON definiuje jej standard jako proces oparty na weryfikacji, analizie i odpowiedzialności.

Czym jest należyta staranność pośrednika nieruchomości według MSPON

Za minimum należytej staranności pośrednika w obrocie nieruchomościami MSPON uznaje wykonywanie czynności pośrednictwa w sposób odpowiadający ich ustawowemu charakterowi, określonemu w przepisach Ustawy o gospodarce nieruchomościami, w szczególności poprzez aktywne korzystanie z uprawnień umożliwiających pozyskiwanie i weryfikację informacji dotyczących nieruchomości.

Rola pośrednika – więcej niż przekazywanie informacji

Ustawodawca, definiując czynności pośrednictwa oraz nakładając obowiązek działania z należytą starannością, nie ograniczył roli pośrednika do biernego przekazywania informacji.

Przyznał mu możliwość pozyskiwania danych i dokumentów niezbędnych do prawidłowego wykonania umowy pośrednictwa.

Oznacza to, że pośrednik jest zobowiązany do sięgania do źródeł pierwotnych informacji o nieruchomości, a nie wyłącznie do danych przekazanych przez klienta.

Źródła informacji – z czego powinien korzystać pośrednik

W szczególności, w ramach minimum należytej staranności, pośrednik powinien korzystać z dostępnych w systemie prawnym źródeł informacji dotyczących nieruchomości, w tym w szczególności:

• ksiąg wieczystych – w zakresie ustalenia stanu prawnego nieruchomości,
• ewidencji gruntów i budynków – w zakresie danych identyfikacyjnych nieruchomości,
• dokumentów planistycznych oraz decyzji administracyjnych – w zakresie przeznaczenia i możliwości zagospodarowania,
• innych rejestrów publicznych oraz dokumentów urzędowych – w zakresie informacji niezbędnych do oceny stanu prawnego i faktycznego nieruchomości.

Minimalny standard zawodowy – obowiązek, nie wybór

MSPON podkreśla, że powyższe uprawnienia nie mają charakteru fakultatywnego w znaczeniu dowolności.

Stanowią one element minimalnego standardu zawodowego, wynikającego z ustawowego obowiązku działania z należytą starannością.

Analiza klienta jako element należytej staranności

Jednocześnie należyta staranność pośrednika obejmuje nie tylko weryfikację stanu nieruchomości, lecz również rzetelną analizę sytuacji klienta.

Dotyczy to w szczególności:

• potrzeb klienta,
• celu działania,
• uwarunkowań życiowych,
• sytuacji finansowej i podatkowej – o ile mają wpływ na bezpieczeństwo lub możliwość przeprowadzenia transakcji.

Pośrednik, działając w modelu procesowym i mediacyjnym, nie operuje wyłącznie na danych dotyczących nieruchomości, lecz na rzeczywistych sytuacjach klientów, które wymagają zrozumienia i odpowiedzialnej oceny.

Co oznacza minimum należytej staranności w praktyce

W tym ujęciu minimum należytej staranności oznacza obowiązek pośrednika do:

• korzystania z dostępnych ustawowo źródeł informacji o nieruchomości,
• ich weryfikacji oraz interpretacji w kontekście planowanej czynności,
• zestawienia tych informacji z rzeczywistą sytuacją klienta.

Pośrednictwo jako proces, nie czynność

Dopiero takie działanie odpowiada ustawowemu modelowi pośrednictwa jako procesu opartego na weryfikacji, analizie i odpowiedzialności, a nie wyłącznie na kojarzeniu stron transakcji.