Projekt zmian w ustawie o gospodarce nieruchomościami otwiera jedną z najważniejszych od lat dyskusji dotyczących sposobu wykonywania zawodu pośrednika.
MSPON pozytywnie ocenia kierunek zmierzający do zwiększenia transparentności rynku, określenia rzeczywistego zakresu czynności pośrednika oraz zwiększenia bezpieczeństwa klientów.
Jednocześnie uważamy, że regulacja zawodu powinna rozpoczynać się od właściwego zdefiniowania jego istoty.
Pośrednictwo jest procesem
Doktryna MSPON, opublikowana przed rozpoczęciem obecnej dyskusji legislacyjnej, definiuje pośrednictwo jako proces.
Jego istotą nie jest wyłącznie prezentacja nieruchomości ani doprowadzenie do podpisania umowy.
To analiza sytuacji klienta, weryfikacja informacji i dokumentów, identyfikacja ryzyk, przygotowanie procesu, współpraca jego uczestników oraz doprowadzenie stron do świadomego i bezpiecznego porozumienia.
Dlatego każdą regulację dotyczącą zawodu należy oceniać przede wszystkim przez odpowiedź na pytanie:
czy wzmacnia ona odpowiedzialność pośrednika za proces i bezpieczeństwo klienta?
Realny problem: usługa pozorna
Dostrzegamy problem praktyki, w której osoba zainteresowana nieruchomością jest zobowiązywana do zawarcia umowy i zapłaty wynagrodzenia, mimo że faktycznie nie otrzymuje odrębnej usługi pośrednictwa.
Samo udostępnienie nieruchomości czy umożliwienie jej obejrzenia nie może automatycznie uzasadniać tworzenia pozornej relacji usługowej.
Wynagrodzenie powinno odpowiadać rzeczywistej usłudze i rzeczywistej odpowiedzialności.
W tym zakresie kierunek zmian zasługuje na dyskusję i poparcie.
Ale nie utożsamiajmy dwóch różnych sytuacji
Czym innym jest jednak pozorne obciążenie drugiej strony transakcji wynagrodzeniem, a czym innym świadome zawarcie przez nią odrębnej umowy pośrednictwa.
Kupujący może potrzebować profesjonalnego wsparcia: określenia potrzeb, poszukiwania nieruchomości, analizy jej stanu prawnego i faktycznego, identyfikacji ryzyk, negocjacji czy przeprowadzenia przez proces zakupu.
Jeżeli zamawia takie czynności świadomie, otrzymuje rzeczywistą usługę i zna jej koszt, powstaje odrębna relacja zawodowa.
Dlatego samo kryterium tego, kto płaci wynagrodzenie, nie powinno zastępować oceny tego, komu, za co i na podstawie jakiej umowy świadczona jest rzeczywista usługa.
Nie bronimy modelu. Definiujemy standard
To rozróżnienie jest fundamentalne.
MSPON nie opowiada się za zachowaniem określonego sposobu pobierania wynagrodzenia tylko dlatego, że funkcjonuje on obecnie na rynku.
Opowiadamy się za zasadą:
realna umowa – realna usługa – transparentne wynagrodzenie – realna odpowiedzialność.
Jeżeli tych elementów nie ma, trudno mówić o profesjonalnym pośrednictwie.
Jeżeli natomiast występują, ustawodawca powinien bardzo ostrożnie podchodzić do ograniczania swobody klienta w wyborze zakresu profesjonalnej pomocy.
Różnorodność rynku nie jest problemem
Rynek nieruchomości nie jest i nie będzie jednorodny.
Funkcjonują na nim różne modele biznesowe, sposoby współpracy i specjalizacje.
Celem regulacji nie powinno być ich sztuczne ujednolicanie.
Wspólny powinien być standard.
Transparentność. Należyta staranność. Odpowiedzialność. Rzeczywisty zakres świadczonych czynności. Poszanowanie interesu klienta. Gotowość do współpracy.
To właśnie te elementy MSPON od miesięcy rozwija w ramach Doktryny MSPON.
Kontrola musi rozumieć specyfikę zawodu
Drugim obszarem wymagającym szczególnej uwagi jest sposób oceny należytego wykonywania usług pośrednictwa.
Ochrona konsumenta jest potrzebna.
Jednocześnie ocena profesjonalnej należytej staranności pośrednika wymaga znajomości specyfiki procesu transakcyjnego, standardów zawodowych oraz rzeczywistych obowiązków wynikających z prowadzenia klienta przez transakcję.
Dlatego w dalszych pracach legislacyjnych warto stworzyć przestrzeń dla realnego udziału organizacji zawodowych i praktyków rynku w definiowaniu oraz ocenie standardów wykonywania zawodu.
MSPON chce uczestniczyć w tej dyskusji
Doktryna MSPON nie powstała jako odpowiedź na obecny projekt.
Od miesięcy porządkujemy w niej sposób rozumienia zawodu, odpowiedzialności pośrednika, wynagrodzenia, współpracy i należytej staranności.
Dlatego propozycje legislacyjne traktujemy jako okazję do rozpoczęcia poważnej rozmowy o przyszłości zawodu.
Chcemy, aby prowadziły we właściwym kierunku.
MSPON będzie analizować kolejne rozwiązania legislacyjne i przedstawiać propozycje oparte na doświadczeniu praktyków, Doktrynie MSPON oraz odpowiedzialności za przyszłość zawodu.
Bo profesjonalnego rynku nie tworzy jeden model pracy.
Tworzy go wspólny standard.
Artykuł informacyjno-edukacyjny dla klientów rynku nieruchomości.
Treść opracowana w oparciu o doświadczenie środowiska zawodowego, dobre praktyki stowarzyszeń oraz aktualne realia rynku.
Prawa autorskie i cytowanie
© Małopolskie Stowarzyszenie Pośredników w Obrocie Nieruchomościami (MSPON).
Treść ma charakter autorski i stanowi element know-how MSPON.
Dopuszcza się cytowanie fragmentów artykułu wyłącznie z podaniem źródła: „MSPON – www.mspon.pl” oraz zachowaniem sensu i kontekstu wypowiedzi.
Wykorzystanie treści w całości lub w celach komercyjnych wymaga zgody MSPON.
