Stanowisko MSPON w sprawie projektu ustawy UGN

MSPON od lat wskazuje, że problemy rynku wynikają przede wszystkim z deregulacji zawodu, zatarcia granicy pomiędzy pośrednikiem a agentem sprzedaży oraz spłaszczenia pośrednictwa do modelu „oferta – prezentacja – prowizja”. Tymczasem projekt w wielu miejscach diagnozuje skutki tych zjawisk prawidłowo, ale proponowane rozwiązania w znacznej części utrwalają właśnie taki uproszczony model.

1. Założenie wyjściowe projektu jest sprzeczne z doktryną MSPON

W całym uzasadnieniu przewija się teza, że pośrednik powinien działać w interesie jednej strony transakcji.

Najbardziej wyraźnie widać to przy zakazie pobierania wynagrodzenia od obu stron.

Projekt zakłada, że:

• istnieje konflikt interesów,
• pośrednik powinien reprezentować jedną stronę,
• pobieranie wynagrodzenia od obu stron osłabia lojalność wobec klienta.

Tymczasem MSPON od wielu lat stoi na stanowisku, że:

pośrednik nie jest uczestnikiem sporu, lecz uczestnikiem procesu transakcyjnego.

To fundamentalna różnica.

Adwokat reprezentuje interes jednej strony przeciwko drugiej.

Pośrednik organizuje proces, którego powodzenie leży we wspólnym interesie obu stron.

Sprzedający chce sprzedać.

Kupujący chce kupić.

Interesy nie są sprzeczne co do celu.

Różnią się jedynie warunki osiągnięcia tego celu.

Dlatego MSPON konsekwentnie odrzuca analogię pośrednik = pełnomocnik jednej strony.

Projekt natomiast właśnie na takiej analogii został zbudowany.

2. Projekt nie rozróżnia pośrednika od agenta sprzedaży

To prawdopodobnie największa słabość dokumentu.

W uzasadnieniu wielokrotnie pojawiają się przykłady:

• publikacji ofert,
• prezentacji nieruchomości,
• pobierania prowizji za pokazanie mieszkania,
• kopiowania ogłoszeń.

Są to problemy charakterystyczne dla modelu sprzedażowego.

Natomiast praktycznie nie ma tam odniesienia do:

• analizy sytuacji klienta,
• planowania transakcji,
• regulowania stanów prawnych,
• planowania podatkowego,
• transakcji wiązanych,
• procesu dochodzenia klienta do celu.

W konsekwencji projekt opisuje głównie działalność agenta ofertowego, a następnie próbuje na tej podstawie regulować cały zawód pośrednika.

Z perspektywy MSPON jest to błąd systemowy.

3. Projekt trafnie identyfikuje skutki deregulacji, ale błędnie wskazuje przyczynę

Wiele wskazanych problemów rzeczywiście istnieje:

• kopiowanie ofert bez zgody właścicieli,
• publikowanie nieruchomości bez umowy,
• niejasne umowy pośrednictwa,
• brak przejrzystości wynagrodzeń,
• przedstawianie usług jako „darmowych”.

MSPON wielokrotnie wskazywał te same zjawiska.

Jednak MSPON wyciąga z nich inny wniosek.

Według MSPON przyczyną jest deregulacja i zanik standardów zawodowych.

Według projektu przyczyną jest sam model pośrednictwa.

To dwa zupełnie różne kierunki myślenia.

4. Zakaz wynagrodzenia od obu stron może uderzyć w klientów

Projekt zakłada, że zakaz poprawi sytuację klientów.

Nie jest to oczywiste.

W praktyce może doprowadzić do:

• ukrywania kosztów w cenie nieruchomości,
• tworzenia fikcyjnych modeli wynagradzania,
• wzrostu wynagrodzenia pobieranego od jednej strony,
• ograniczenia przejrzystości rozliczeń.

MSPON od lat wskazuje, że istotą problemu nie jest liczba stron płacących wynagrodzenie.

Istotą jest jawność.

Jeżeli:

• kupujący wie,
• sprzedający wie,
• oboje wyrażają zgodę,

to trudno mówić o naruszeniu przejrzystości.

W rzeczywistości projekt może doprowadzić do sytuacji mniej transparentnych niż obecnie.

5. Projekt nie uwzględnia transakcji wiązanych

To bardzo poważna luka.

MSPON od lat zwraca uwagę, że ogromna część rynku funkcjonuje w modelu:

• sprzedaję mieszkanie,
• kupuję dom,
• ktoś sprzedaje dom,
• kupuje inne mieszkanie.

Powstaje łańcuch kilku transakcji.

W takim układzie trudno wskazać jedną stronę, której interes reprezentuje pośrednik.

Pośrednik organizuje cały proces.

Projekt wydaje się zakładać prosty model:

sprzedający ↔ kupujący.

To nie odpowiada rzeczywistości wielu transakcji.

6. Minimalny katalog czynności może być korzystny albo niebezpieczny

MSPON od dawna mówi o minimalnym standardzie należytej staranności.

Sam pomysł nie jest więc sprzeczny z doktryną.

Pytanie brzmi:

jak ten katalog zostanie zapisany?

Jeżeli będzie obejmował:

• analizę dokumentów,
• identyfikację ryzyk,
• obowiązki informacyjne,
• weryfikację stanu prawnego,

może poprawić jakość usług.

Jeżeli jednak stanie się prostą listą czynności technicznych, doprowadzi do dalszego sprowadzenia pośrednika do roli wykonawcy.

7. Najciekawszy paradoks projektu

Projekt deklaruje:

celem jest poprawa jakości usług pośrednictwa.

Jednocześnie proponuje rozwiązania oparte na założeniu, że pośrednik ma być przede wszystkim sprzedawcą oferty działającym na rzecz jednej strony.

To właśnie taki model MSPON od lat wskazuje jako jeden z głównych skutków deregulacji.

Można więc powiedzieć, że projekt próbuje leczyć skutki deregulacji poprzez dalsze umacnianie części jej założeń.

Wniosek MSPON

Z perspektywy MSPON projekt zawiera kilka kierunków zasługujących na poparcie:

• walka z publikacją ofert bez umowy,
• obowiązek jasnego oznaczania ofert pośrednika,
• większa transparentność umów,
• eliminowanie patologii rynkowych,
• określenie minimalnych standardów pracy.

Jednocześnie projekt opiera się na założeniu, że pośrednik jest reprezentantem jednej strony transakcji, a nie organizatorem i mediatorem procesu.

To założenie pozostaje w zasadniczej sprzeczności z doktryną MSPON, z ustawowym charakterem pośrednictwa jako usługi organizującej obrót nieruchomościami oraz z praktyką wieloetapowych i wiązanych transakcji, które stanowią istotną część rzeczywistej pracy pośredników.

W tym sensie projekt nie jest jedynie zmianą przepisów. Jest próbą zmiany filozofii zawodu pośrednika w obrocie nieruchomościami.