WPROWADZENIE
Małopolskie Stowarzyszenie Pośredników w Obrocie Nieruchomościami i Zarządców Nieruchomości (MSPON), reprezentujące środowisko pośredników nieruchomości prowadzących działalność gospodarczą – w przeważającej mierze w formie małych i średnich przedsiębiorstw – przedstawia niniejsze stanowisko dotyczące charakteru zawodu pośrednika nieruchomości, jego roli w procesie transakcyjnym oraz zasad wynagradzania tej działalności.
Stanowisko to stanowi kontynuację i rozwinięcie wcześniejszych pism ustrojowo-doktrynalnych MSPON, w których wskazywaliśmy, że pośrednictwo nieruchomości nie może być utożsamiane z prostą sprzedażą oferty ani sprowadzane do modelu jednostronnej reprezentacji interesów. Niniejszy dokument uzupełnia tamtą argumentację o wymiar praktyczny, wynikający z realiów rynkowych oraz codziennej pracy pośredników po deregulacji zawodu.
⸻
I. CHARAKTER ZAWODU POŚREDNIKA NIERUCHOMOŚCI
Zgodnie z utrwalonym stanowiskiem MSPON pośrednik nieruchomości nie jest sprzedawcą oferty ani pełnomocnikiem procesowym jednej strony transakcji. Nie działa w modelu konfliktu interesów, charakterystycznym dla zawodów stricte reprezentacyjnych.
Istotą pośrednictwa nieruchomości jest organizowanie, koordynowanie i zabezpieczanie procesu transakcyjnego, którego powodzenie leży we wspólnym interesie stron. Rolą pośrednika jest stworzenie warunków umożliwiających bezpieczne zawarcie transakcji – w aspekcie prawnym, organizacyjnym i faktycznym – przy zachowaniu transparentności zasad współpracy.
Tak rozumiana funkcja pośrednika ma charakter mediacyjny i procesowy, a nie sprzedażowy.
⸻
II. POŚREDNICTWO JAKO PROCES – REALIA PRAKTYKI RYNKOWEJ
W praktyce rynkowej pośrednictwo nieruchomości bardzo często wykracza poza ramy jednej, prostej transakcji sprzedaży. Do pośredników zgłaszają się klienci znajdujący się w złożonych sytuacjach życiowych, wymagających przeprowadzenia całego procesu, a nie jednorazowego działania.
Dotyczy to w szczególności transakcji związanych ze spadkobraną nieruchomością, podziałów majątku pomiędzy spadkobierców lub byłych małżonków, sytuacji wymagających uprzedniego uporządkowania stanu prawnego oraz sekwencji kilku transakcji kupna i sprzedaży, które umożliwiają klientom osiągnięcie celu docelowego.
W takich przypadkach pośrednik działa na rzecz całego procesu, prowadzi klientów przez ciąg przyczynowo-skutkowy oraz ponosi odpowiedzialność za bezpieczeństwo transakcji jako całości.
Sprowadzanie takiej pracy do roli sprzedawcy oferty jest nie tylko nieuprawnione, ale również krzywdzące wobec przedsiębiorców wykonujących ten zawód w sposób profesjonalny i odpowiedzialny.
⸻
III. MODEL WYNAGRADZANIA A CHARAKTER PRACY POŚREDNIKA
Postulaty ograniczania wynagrodzenia pośrednika wyłącznie do jednej strony transakcji wynikają z błędnego utożsamiania pośrednictwa z działalnością sprzedażową.
W modelu mediacyjno-procesowym pośrednik nie realizuje interesu jednej strony kosztem drugiej, a jego działania służą doprowadzeniu obu stron do wspólnego celu.
Wynagrodzenie pobierane od obu stron – przy pełnej jawności zasad i świadomej zgodzie klientów – jest rozwiązaniem racjonalnym, uczciwym i rynkowo uzasadnionym.
Próby narzucania jednolitego, sprzedażowego modelu wynagradzania ignorują realia rynku nieruchomości oraz specyfikę pracy pośredników, uderzając bezpośrednio w małe przedsiębiorstwa funkcjonujące w tej branży.
⸻
IV. POŚREDNIK A AGENT SPRZEDAŻY – SKUTKI DEREGULACJI
Deregulacja zawodu pośrednika nieruchomości doprowadziła do wyraźnego wyodrębnienia dwóch modeli działalności.
Pierwszy to pośrednik nieruchomości – działający w modelu procesowym i mediacyjnym, odpowiedzialny za bezpieczeństwo obrotu.
Drugi to agent sprzedaży nieruchomości – funkcjonujący w modelu sprzedaży oferty, często dorywczo, bez długofalowej odpowiedzialności za cały proces.
Agent sprzedaży skupia się na promocji i sprzedaży konkretnej nieruchomości, działa analogicznie do sklepu oferującego produkt i w naturalny sposób pobiera wynagrodzenie wyłącznie od jednej strony transakcji.
Model ten jest spójny sam w sobie, jednak nie może być przenoszony na pośredników nieruchomości, których rola, zakres odpowiedzialności i funkcja ustrojowa są zasadniczo odmienne.
Zacieranie granic pomiędzy tymi modelami prowadzi do błędnych wniosków regulacyjnych i destabilizacji rynku.
⸻
V. INTERES PUBLICZNY I OCHRONA MAŁYCH PRZEDSIĘBIORCÓW
Uproszczone narracje dotyczące pośrednictwa nieruchomości nie chronią klientów rynku. W praktyce prowadzą one do obniżenia standardów bezpieczeństwa obrotu, marginalizacji doświadczonych pośredników oraz eliminowania z rynku małych, odpowiedzialnych przedsiębiorstw.
Bezpieczny rynek nieruchomości wymaga regulacji opartych na rzeczywistym rozumieniu roli pośrednika, a nie na modelu sprzedażowym oderwanym od praktyki.
⸻
PODSUMOWANIE
MSPON podtrzymuje swoje dotychczasowe stanowisko, zgodnie z którym pośrednik nieruchomości jest uczestnikiem procesu transakcyjnego o charakterze mediacyjnym, odpowiada za organizację i bezpieczeństwo całego procesu i nie może być utożsamiany ze sprzedawcą oferty.
Próby upraszczania tej roli i narzucania jednolitych modeli wynagradzania prowadzą do błędnych ocen oraz nie służą ani klientom, ani rynkowi nieruchomości jako całości.
Czy pośrednik nieruchomości może pobierać wynagrodzenie od obu stron?
Czym różni się pośrednik nieruchomości od agenta sprzedaży?
Jak deregulacja wpłynęła na rynek nieruchomości?
Dlaczego model wynagradzania powinien odpowiadać charakterowi pracy?
Artykuł informacyjno-edukacyjny dla klientów rynku nieruchomości.
Treść opracowana w oparciu o doświadczenie środowiska zawodowego, dobre praktyki stowarzyszeń oraz aktualne realia rynku.
Prawa autorskie i cytowanie
© Małopolskie Stowarzyszenie Pośredników w Obrocie Nieruchomościami (MSPON).
Treść ma charakter autorski i stanowi element know-how MSPON.
Dopuszcza się cytowanie fragmentów artykułu wyłącznie z podaniem źródła: „MSPON – www.mspon.pl” oraz zachowaniem sensu i kontekstu wypowiedzi.
Wykorzystanie treści w całości lub w celach komercyjnych wymaga zgody MSPON.
